이제 성동구 아파트를 팔았으니, 5년 전 나의 선택이 좋은 선택이었는지 평가해 보는 시간을 갖고 싶습니다. 수익률은 얼마입니까?
1) 매수가격 대비 매도가격으로 계산한 연평균 수익률 : 8.2%, 대출이자, 세금 등 부대비용 제외
2) 부대비용을 제외한 실제 투자금액 대비 판매가격으로 계산한 연평균 수익률은 44%입니다.
처음에는 전세와의 갭투자로 접근했기 때문에 숫자게임이었지만 수익률은 높았습니다. 초기 투자 비용을 줄여 수익률을 높일 수 있다는 점도 좋았지만, 가진 돈으로 아주 가치 있는 아이템을 구입할 수 있다는 점에서 더욱 의미가 깊었습니다. 3) 부대비용은 7,600만원 – 취득세 – 양도세 없음 – 모기지 이자(원금 제외) – 인테리어비 약 2,000만원 5년 전 집을 살 때 고려했던 기준
나는 8가지 조건을 제시했다. 우선 서울은 생각보다 중요한 지점이었다. 우선 실제 거주지를 채워야 했기 때문에 남편과 둘 다 서울에서 일을 했기 때문에 실제 거주의 편의성이 매우 높았습니다. 게다가 집을 매물로 내놓았을 당시 경기도 분위기는 정말 좋았습니다. 시장도 안 좋고 손님도 적다고 들었는데, 아직 서울에 오시는 분들이 많아서 판매가 수월했던 것 같습니다. 5년 전에 샀을 때는 서울과 수도권(경기 지역)이 별반 차이가 없었는데, 5년 사이에 분위기가 달라졌어요. 상황이 많이 변하면서 ‘아직도 서울에 집을 사야 하지 않을까?’ 가장 큰 차이점은 분위기 조성인 것 같습니다. 결론 경기도가 아닌 서울에 집을 구입한 것은 아주 좋은 선택이었습니다. 둘째, 매매가가 8억원 미만이 될 것이다. 틈을 내서 집을 샀기 때문에 욕심을 냈다면 더 비싼 집을 살 수도 있었을 텐데요. 하지만 현실적으로는 빨리 주거지를 채워 언제든지 팔 수 있는 상태를 만들어야 한다는 생각이 강했기 때문에 감당할 수 있는 금액 내에서 집을 사는 것을 기준으로 삼았습니다. 한계). 사실 그때 성동구에 10억원짜리 신축건물도 봤는데 너무 비싸면 그 집을 샀더라면 전세가격이 높아서 감히 감히 엄두도 못냈을 거예요. 2년 임대 계약으로 이사했다면 그 집은 내가 그냥 ‘소유’한 집이었을 겁니다. 팔지 않아도 될 만큼 시장성이 있는 집을 사는 것이 낫습니다. 그렇지 않으면, 시계를 너무 오래 보는 것은 위험할 수 있다는 것을 이번에 배웠습니다. 결론 최소한 몇 마디라도 볼 수 있는 것이 중요하다. 너무 욕심을 부리지 마세요. 탐욕은 당신을 위험하게 만들 수 있습니다. 셋째, 시장성이 있어야 한다. -. 주요 지하철 노선 인근 지역 -. 1,000세대가 넘는 대규모 단지입니다. 초등학교 근처인지, 마백병 근처인지 구매시 분위기를 잘 파악하셔야 하고, 그럴 경우 큰 신축건물은 무조건!!! 이런 분위기 때문에 가격이 같다면 서울 외곽에 신축 단지를 짓는 것보다 서울 중심부에 짓는 것을 선택하는 이유를 적어봤습니다. 개인적인 성향이지만 서울 중심부에 있는 인프라와 입지가 더 중요하다고 생각했고 실제로 집을 내놓았을 때 신혼부부들이 많았습니다. 나는 그것을 보러왔다. 위의 조건은 신혼부부에게 매력적인 조건이었고, 전반적인 시장이 침체된 상황임에도 불구하고 돈으로 집을 사러 온 신혼고객들이 찾고 있는 상품이라는 점에서 확실히 판매측면에서는 큰 장점이었으며, 집을 팔아야만 했던 고객이 아닙니다. 결론 결코 놓칠 수 없을 것 같았던 신축 대형 단지의 프리미엄 프리미엄보다 핵심 입지와 인프라가 더 많은 주목을 받을 것이라는 사실을 5년 전에는 전혀 몰랐습니다. 넷째, 매각 당시 같은 성동구 동네이더라도 인근에 교통 중심지가 있다는 점 역시 셋째 조건과 관련이 있다. 성동구 내에서도 시세 격차가 다소 벌어졌다. 시중에 판매되는 제품은 많지만 소비자 수가 제한되어 있어서 소비자들이 좀 더 신중하게 선택하는 느낌이 들었습니다. 그런 의미에서 성동구 내에서도 지하철 역이 1개나 4~5호선으로 환승할 수 있는 지역이 딱 한 곳밖에 없습니다. 인식의 차이가 너무 큰 것 같았어요. 5년 전 성동구에서 사려고 돌아다녔던 아파트 중 최종 구입한 아파트와 몇천 차이밖에 안 났는데, 한두 가지 조건이 부족한 아파트가 매매 당시에는 1개였다. 가격은 수십억 달러에 가까웠습니다. 결론적으로, 제품 품질의 작은 차이도 품질 저하로 이어지기 때문에 그 차이가 커지게 됩니다. 가격에서도… 차이가 많이 나네요. 다섯째, 건축된 지 15년 이상이어야 합니다. 구매 당시 제 수준에 비해 신축은 과하다고 생각했고, 30년이 넘은 건축물은 하면 안된다고 생각했습니다. 부동산 시장이 호황일 때 기초공사(15~25년, 내 기준) 임) 이게 가장 저평가됐다고 생각했다. 살기 힘들 정도로 지은 건물은 아니더라도 위치에 비해 가격 우위가 있는 건물을 사겠다는 전략이었다. 안정감. 이거 사면 돈 안날 것 같은 느낌? 물론. 판매시에는 근처 신축건물에 비해 매매가격이 저렴했지만 저렴하게 구매한 점을 생각하면 좋은 수익률이었다고 생각합니다. 예를 들어 당시 새 집을 사고 싶다면 현재 집보다 3억5000만 원을 더 지불해야 하겠지만, 팔 당시 신축 건물의 실거래가와 비교하면 만원 정도였다. 3억 5천만. 별 차이가 없었으니까요. 결론이제 기초는 소중하다. 서울에는 30년 가까이 된 아파트가 너무 많습니다. 여섯째, 젊은 신혼부부가 많이 살고 있다. 앞서 말씀드린 이야기와 같습니다. 가격도 비싸지만 손바꾸는 점에서는 좋았습니다. 경기 침체라 할지라도. 약간의 거래처럼 느껴집니다. 실제로 당시 살펴본 항목 중 신혼부부들이 가장 많이 모인 단지를 선택했다. 불황 속에서도 실제 거래 건수는 다른 단지에 비해 높았다. 또한 신혼부부 선호도가 높아 전세가격이 여전히 높은 수준이어서 투자자들은 전세와 전세의 격차를 두고 미리 매수하려 했다. 투자 마인드를 갖춘 신혼부부 등 잠재 고객층이 많다는 점도 좋았습니다. 우리집을 산 사람들도 신혼부부였어요. 일곱째, 근처에 새로 입주하는 아파트가 없을 것이다. 신규공급이 적다면 전세가격과 매매가격을 유지할 수 있다는 점은 긍정적이어서 이 점도 긍정적인 포인트였다. 그래서 요즘 성동구 전세값이 비싸다고 하네요. 여덟 번째 전세가격 가설은 시장성에 비해 저평가되어 있을 것이라는 것이다. 구입 당시 판매자가 약간의 할인을 요구했다고 들었는데, 당시 판매자가 한 말은 이 단지가 한두 달 안에 빨리 오를 것이라는 것이었습니다. 그것은 돈 낭비였고 그들은 나에게 그것을 줄여달라고 요청했습니다. 성동구의 디딤돌 같은 동네이고, 신혼부부들이 많아서 이사도 많이 다니기 때문에 가끔 저렴한 가격으로 매물을 구할 수 있습니다. 불경기에 매매가도 같고, 상품성도 같다고 판단하지 말고 잘 살펴보세요. 결론적으로 가격이 같다면 상품성이 높은 단지를 좋은 가격에 구입하는 것이 중요해 보인다. 결론 ‘좋은 제품을 저렴하게 구매’하면 돈을 벌 수 있다. ‘비싸게 파는 것’은 쉽지 않습니다.
